Byggeri er en omkostning for en virksomhed. Men nogle gange er det også en forudsætning for, at virksomheden kan fungere. I har måske brug for kontorarbejdspladser, værkstedsfaciliteter, en salgsudstilling eller noget helt andet…

Hvis I vil involvere mig, mødes vi og taler om om jeres forventninger, ønsker, muligheder og eventuelle udfordringer - og om hvor mange penge, der kan bruges på projektet. Vi taler om, hvilken proces man kan forestille sig mht. planlægning og gennemførelse af jeres projekt – og om på hvilken måde jeg kan bistå jer…

Min rolle kan være forskellig, afhængig af jeres ønsker:

Jeg kan lave de nødvendige forundersøgelser.

Jeg kan lave skitser til en om- eller udbygning eller et nyt byggeri - og stoppe med det.

Jeg kan foruden skitserne lave et myndighedsprojekt, så I kan få byggetilladelse. 

Hvis vi kombinerer myndighedsprojektet med en udbudsbeskrivelse, kan det også bruges som grundlag for et totalentrepriseudbud, hvor I får en samlet pris på færdigprojektering og opførelse af byggeriet.

Endelig kan jeg også lave et gennemarbejdet hovedprojekt, som man kan indhente hovedentreprisetilbud ud fra, og som et byggefirma kan bygge ud fra. 

Det er i den indledende fase, at alle de vigtige beslutninger skal tages.

Vi tager en grundig snak, hvor I fortæller mig om, hvad I har behov for, og hvordan I prioriterer. Jeg skriver ned og spørger ind og diskuterer med for at få et nuanceret billede af præmisserne for opgavens løsning. 

Vi ruller nok med det samme skitsepapiret ud over tegningerne af huset eller grunden for at lave de første streger med afprøvninger af, hvad der kan lade sig gøre, hvad de forskellige funktioner kræver af plads, og hvordan de indbyrdes kan hænge sammen.

Efter mødet går jeg hjem og omsætter vores snak til et foreløbigt byggeprogram, og jeg skitserer med den bløde blyant. I første omgang handler det om at få åbnet viften af muligheder.

Vi mødes igen og snakker videre. Den gode løsning finder vi i dialog. Det er jeres projekt, jeres proces og jeres beslutninger. Jeg hjælper til med skitser, visualiseringer og gode spørgsmål.

Når vi starter på skitsefasen, taler vi samtidig om, hvilke forundersøgelser projektet kræver. Nogle ting bør afklares med det samme, andre kan måske vente. Se mere om det i temateksten om forundersøgelser.

Sammen med skitserne laver jeg vurderinger af, hvad byggeriet vil koste – så vi kan holde os inden for jeres budgetramme. Se mere om prisvurdering i temateksten om projektøkonomi.

Alt efter hvilket niveau vi aftaler, kan jeg føre projektet videre fra skitseniveau til forskellige stadier af færdiggørelse.

Det kan fx være myndighedsprojekt med en overordnet beskrivelse.

Det kan være et gennemtegnet og fuldt beskrevet projekt, som kan bruges til indhentning af et fast tilbud fra et byggefirma og efterfølgende til at bygge ud fra.

Jeg sikrer mig løbende, at det som jeg tegner, er stemt af med jer med møder og dialog undervejs. Ved større projekter er det - både af hensyn til jer og til mig - bedst også at lægge formelle godkendelsesrunder ind i procesplanen efter hver projektfase. 

Et gennemtegnet projekt omfatter typisk:

• detaljerede plantegninger i målestok 1:50
• facadetegninger i målestok 1:100
• detaljerede snittegninger i målestok 1:20
• tegninger af bygningsdele som fx døre og vinduer i målestok 1:50 eller 1:20
• tegninger af fx bad og køkken inkl. inventar i målestok 1:20
• detaljetegninger i målestok 1:5

Som et vigtigt supplement til tegningerne udarbejder jeg beskrivelser. Beskrivelserne vil typisk være opdelt efter håndværksfagene, og for hvert fag gennemgår de detaljeret hvilke standarder der skal følges, hvilke materialer der skal bruges, hvilke arbejder der skal udføres, og hvordan arbejderne skal udføres.

Ingeniørbistand til projektering

Til et fuldt dækkende projekt vil der være brug for ingeniørbistand. Nødvendige ingeniørydelser vil fx være:

• Beregning og anvisninger vedr. de konstruktive forhold
• Energiberegninger
• Projekt for el, vvs og kloak (som autoriserede mestre i nogle tilfælde selv kan lave)

Vi kan lave en ’totalrådgivningsaftale’, hvor ingeniørydelser er inkluderet i jeres aftale med mig, og jeg selv hyrer en ingeniør som underrådgiver.

Vi kan også lave ’delt rådgivning’, hvor I selv entrerer med en ingeniør, og jeg kun leverer arkitektydelserne.

Byggeledelse og tilsynsarbejde er ofte en naturlig del af den samlede rådgiverydelse.

Byggeledelse foregår primært som en møderække, hvor man løbende gør status på tidsplan og økonomi, træffer aftaler, afklarer tvivlsspørgsmål, forhandler betaling for ekstraydelser osv.

Tilsynsarbejdet er en periodisk/stikprøvevis overvågning af arbejdets udførelse på byggepladsen.

Der er en del forhold, som det er bedst at få styr på tidligt i forløbet – både sådan at man ikke planlægger noget, der ikke kan godkendes af myndighederne, og så projektet ikke bliver for dyrt på grund af uforudsete udgifter. Jeg nævner nogle eksempler:

Servitutter og planforhold:

Der findes næsten altid en lokalplan, en byplanvedtægt eller en kommuneplanramme, der gælder ejendommen. I den kan der være krav og begrænsninger ud over dem, der fremgår af bygningsreglementet. Det vil jeg typisk undersøge.

Yderligere kan der være servitutter på ejendommen, der regulerer byggemulighederne. Det kan jeg undersøge, men i reglen bør man lade en landinspektør stå for det.

Hvis I bygger i landzone, kræves der en landzonetilladelse. Så er det en god ide hurtigt at gå i dialog med myndighederne.

Fredninger og lignende:

Hvis der er en fredninger, skovbyggelinjer, kystbeskyttelseslinjer, beskyttelseslinjer omkring gravhøje eller lignende på ejendommen, skal det undersøges, om man kan få de nødvendige dispensationer. 

Hvis bygningen er fredet eller bevaringsværdig, stiller det særlige krav. Så skal myndighederne inddrages tidligt.

Hvis der er et vådområde med fredede dyre- eller plantearter på ejendommen, så vil vådområdet være beskyttet efter naturbeskyttelseslovens § 3, og så kan man ikke bygge der. 

Miljøforhold:

Reglerne omkring miljøskadelige stoffer er strammet gevaldigt op, og man er nødt til at tage det alvorligt, når man bygger. I gamle bygninger er der ofte brugt materialer, der indeholder miljøskadelige stoffer. Det er fx bly i maling, asbest i rørisolering og fliseklæb, asbest i tagplader, pcb i fugemasser mm. De optræder ofte i koncentrationer, der gør, at materialerne skal håndteres og bortskaffes som farligt affald. 

Hvis man ikke er opmærksom på det og laver en aftale med et entreprenørfirma uden at beskrive håndteringen af de miljøskadelige stoffer, kan man få en gevaldig ekstraregning. Derfor er det derfor en rigtigt god ide at få lavet en miljøteknisk undersøgelse, inden man igangsætter en ombygning. 

Jordbunden:

Hvis I bygger nyt eller bygger til, skal det sikres, at de nye fundamenter kommer til at stå på bæredygtig bund. Man kan ikke bygge uden at først at få lavet en geoteknisk undersøgelse.

Det er bedst at få lavet en screening for jordforurening sammen med den geotekniske undersøgelse.

Som rådgiver med mange års erfaring har jeg gode forudsætninger for at lave et skøn over, hvad et byggeri vil koste. Jeg giver ikke garanti – men jeg kan komme ret tæt på.

I de indledende faser er usikkerheden størst. Senere i processen, når vi kender projektet detaljeret, kan mit skøn blive mere præcist. Men først når I har et fast tilbud fra et byggefirma, kender I den endelige pris.

Der vil ofte være en del udgifter ud over en ’basispris’ pr. kvadratmeter bygning. Det kan være tilslutningsafgifter, ekstrafundering, terrænregulering med til- eller bortkørsel af jord, udvendige belægningsarbejder, udvendig belysning eller andet, som får budgettet til at stige.

Desuden skal I altid afsætte en buffer til uforudsigelige udgifter. De kommer fx hvis viser sig at dårligere funderingsforhold end de geotekniske boringer har vist, hvis der er forkert indtegnede kloak- eller forsyningsledninger i jorden, hvis der er eksisterende bygningsdele, der viser sig at være i ringere stand end forudsat, eller hvis I træffer beslutninger om projektændringer eller tilkøb undervejs mv.

Økonomistyring i byggefasen er en del af byggeledelsen. Det er vigtigt at være ajour og gøre rent bord undervejs, så der ikke kommer en byge af krav om merbetaling fra byggefirmaet til sidst.