Vi mødes og ser på huset eller stedet sammen.

Vi taler om jeres forventninger og ønsker – og om de muligheder og udfordringer, der er i huset eller på grunden. Vi taler om hvor mange penge, I vil bruge på at bygge, om hvilken proces I forestiller jer mht. planlægning og gennemførelse af jeres projekt – og om på hvilken måde jeg eventuelt kan bistå jer…

Min rolle kan være forskellig, afhængig af jeres ønsker:

Jeg kan nøjes med at lave skitserne til en om- eller udbygning – eller et nyt hus.

Jeg kan foruden skitserne lave et myndighedsprojekt, så I kan få byggetilladelse.

Jeg kan også lave et gennemarbejdet hovedprojekt, som I kan indhente tilbud ud fra og få et byggefirma til at bygge ud fra.

Og jeg kan styre byggeriet under udførelsen.

Lad os starte med skitserne. Det er i den indledende fase, at alle de vigtige beslutninger skal tages.

Vi tager en grundig snak, hvor I fortæller mig, hvilke ønsker I har til jeres hus, og hvor jeg spørger ind for at få et nuanceret billede af, hvad I vil.

Måske ruller vi med det samme skitsepapiret ud over tegningerne af huset eller grunden for at lave de første bløde streger med afprøvninger af, hvad der kan lade sig gøre, hvordan man kan få huset til at fungere godt, og hvordan man får den rigtige sammenhæng mellem inde og ude.

Efter mødet går jeg hjem og tegner – tykke streger med den bløde blyant. Jeg prøver med de første skitser at brede viften af muligheder mest muligt ud.

Det er vigtige valg, I skal træffe, så jeg opfordrer til, at I giver jer god tid til at mærke efter, hvad der vil fungere bedst - og ikke træffer hurtige beslutninger.

Måske skal jeg hjem en gang mere og lave nye skitser, før I er klar til at vælge retningen for projektet.

Et hus er meget andet end rum og indvendig funktionalitet. Det er lyset, udsigten, måden at komme ind, den måde rummene favner os på, haverummene i tilknytning til huset osv. Og så er det form og udtryk, materialevalg og detaljer. Jeg skitserer, vi reflekterer sammen. Og vi finder ud af, hvad der passer til jer.

Når vi starter på skitsefasen, taler vi samtidig om, hvilke forundersøgelser projektet kræver. Nogle ting bør afklares med det samme, andre kan måske vente. Se mere om det i temateksten om forundersøgelser.

Sammen med skitserne laver jeg vurderinger af, hvad byggeriet vil koste – så vi kan holde os inden for jeres budgetramme. Se mere om prisvurdering i temateksten om projektøkonomi.

Alt efter hvilket niveau vi aftaler, kan jeg føre projektet videre fra skitseniveau til forskellige stadier af færdiggørelse.

Det kan fx være myndighedsprojekt med en overordnet beskrivelse.

Det kan være et gennemtegnet og fuldt beskrevet projekt, som kan bruges til indhentning af et fast tilbud fra et byggefirma og efterfølgende til at bygge ud fra.

Et gennemtegnet projekt omfatter typisk:

• detaljerede plantegninger i målestok 1:50
• facadetegninger i målestok 1:100
• detaljerede snittegninger i målestok 1:20
• tegninger af bygningsdele som fx døre og vinduer i målestok 1:50 eller 1:20
• tegninger af fx bad og køkken inkl. inventar i målestok 1:20
• detaljetegninger i målestok 1:5

Som et vigtigt supplement til tegningerne udarbejder jeg beskrivelser. Beskrivelserne vil typisk være opdelt efter håndværksfagene, og for hvert fag gennemgår de detaljeret hvilke standarder der skal følges, hvilke materialer der skal bruges, hvilke arbejder der skal udføres, og hvordan arbejderne skal udføres.

Ingeniørbistand til projektering

Til et fuldt dækkende projekt vil der være brug for ingeniørbistand. Nødvendige ingeniørydelser vil fx være:

• Beregning og anvisninger vedr. de konstruktive forhold
• Energiberegninger
• Projekt for el, vvs og kloak (som autoriserede mestre i nogle tilfælde selv kan lave)

Vi kan lave en ’totalrådgivningsaftale’, hvor ingeniørydelser er inkluderet i jeres aftale med mig, og jeg selv hyrer en ingeniør som underrådgiver.

Vi kan også lave ’delt rådgivning’, hvor I selv entrerer med en ingeniør, og jeg kun leverer arkitektydelserne.

Jeg udfører gerne byggeledelse og tilsynsarbejde på de opgaver, som jeg projekterer.

Byggeledelse foregår primært som en møderække, hvor man løbende gør status på tidsplan og økonomi, træffer aftaler, afklarer tvivlsspørgsmål, forhandler betaling for ekstraydelser osv.

Tilsynsarbejdet er en periodisk/stikprøvevis overvågning af det arbejde, der bliver udført på byggepladsen.

Der er en del forhold, som det er bedst at få styr på tidligt i forløbet – både sådan at man ikke planlægger noget, der ikke kan godkendes af myndighederne, og så projektet ikke bliver for dyrt på grund af uforudsete udgifter. Jeg nævner nogle eksempler:

Servitutter og planforhold:

Hvis der er en lokalplan eller en byplanvedtægt for området, kan der være krav og begrænsninger ud over dem, der fremgår af bygningsreglementet. Det vil jeg typisk undersøge.

Yderligere kan der være servitutter på ejendommen, der regulerer byggemulighederne. Det skal I som udgangspunkt selv undersøge.

Hvis I bygger i landzone, kræves der en landzonetilladelse. Så er det en god ide hurtigt at gå i dialog med myndighederne.

Fredninger og lignende:

Hvis der er en fredninger, skovbyggelinjer, kystbeskyttelseslinjer, beskyttelseslinjer omkring gravhøje eller lignende på ejendommen, skal det undersøges, om man kan få de nødvendige dispensationer. 

Hvis huset er fredet eller bevaringsværdigt, stiller det særlige krav. Så skal myndighederne inddrages tidligt.

Hvis der er et vådområde med fredede dyre- eller plantearter på ejendommen, så vil vådområdet være beskyttet efter naturbeskyttelseslovens § 3, og så kan man ikke bygge der. 

Miljøforhold:

Reglerne omkring miljøskadelige stoffer er strammet gevaldigt op, og man er nødt til at tage det alvorligt, når man bygger. I gamle bygninger er der ofte brugt materialer, der indeholder miljøskadelige stoffer. Det er fx bly i maling, asbest i rørisolering og fliseklæb, asbest i tagplader, pcb i fugemasser. De optræder ofte i koncentrationer, der gør, at materialerne skal håndteres og bortskaffes som farligt affald. 

Hvis man ikke er opmærksom på det og laver en aftale med et entreprenørfirma uden at beskrive håndteringen af de miljøskadelige stoffer, kan man få en gevaldig ekstraregning. Derfor er det derfor en rigtigt god ide at få lavet en miljøteknisk undersøgelse, inden man igangsætter en ombygning. 

Jordbunden:

Hvis I bygger nyt eller bygger til, skal det sikres, at de nye fundamenter kommer til at stå på bæredygtig bund. Man kan ikke bygge uden at først at få lavet en geoteknisk undersøgelse.

Det er bedst at få lavet en screening for jordforurening sammen med den geotekniske undersøgelse.

Som rådgiver med mange års erfaring har jeg gode forudsætninger for at lave et skøn over, hvad et byggeri vil koste. Jeg giver ikke garanti – men jeg kan komme ret tæt på.

I de indledende faser er usikkerheden størst. Senere i processen, når vi kender projektet detaljeret, kan mit skøn blive mere præcist. Men først når I har et fast tilbud fra et byggefirma, kender I den endelige pris.

Der vil ofte være en del udgifter ud over en ’basispris’ pr. kvadratmeter bygning. Der kan være tilslutningsafgifter, ekstrafundering, terrænregulering med til- eller bortkørsel af jord, udvendige belægningsarbejder, udvendig belysning eller andet, som får budgettet til at stige.

Desuden skal I altid afsætte en buffer til uforudsigelige udgifter. De kommer fx hvis der viser sig at være dårligere funderingsforhold end de geotekniske boringer har vist, hvis der er forkert indtegnede kloak- eller forsyningsledninger i jorden, hvis der er eksisterende bygningsdele, der viser sig at være i ringere stand end forudsat, eller hvis I træffer beslutninger om projektændringer eller tilkøb undervejs mv.

Økonomistyring i byggefasen er en del af byggeledelsen – og er ukompliceret på de fleste mindre byggerier. Det er vigtigt at være ajour og gøre rent bord undervejs, så der ikke kommer en byge af krav om merbetaling fra byggefirmaet til sidst.